A HomeServices of America, a maior corretora de imóveis residenciais dos Estados Unidos e de propriedade da Berkshire Hathaway Energy de Warren E. Buffett, concordou em resolver uma série de ações judiciais que podem mudar a forma como as comissões são pagas aos corretores imobiliários.

Na quinta-feira, a corretora assinou o acréscimo de US$ 250 milhões à pilha crescente de indenizações vencidas por vendedores de casas que processaram com sucesso várias corretoras e a Associação Nacional de Corretores de Imóveis sobre o que descreveram como comissões inflacionadas. O New York Times obteve uma cópia do acordo assinado.

Os membros da indústria têm antecipado o acordo HomeServices desde 15 de março, quando a NAR, um influente grupo comercial com 1,5 milhões de membros, concordou em resolver os processos que alegou que o grupo violou as leis antitruste e conspirou para fixar as taxas que os corretores imobiliários cobram de seus clientes. Esse acordo recebeu aprovação preliminar de um juiz federal na terça-feira, e agora a NAR pagará US$ 418 milhões em danos e mudará significativamente suas regras sobre comissões de agentes e bancos de dados, acessíveis apenas por aqueles que são membros de grupos subsidiários da NAR, onde as casas estão listadas para venda. A NAR argumentou em tribunal que nunca operou uma conspiração em torno de comissões e continua a dizer que as alegações dos vendedores de casas de que as regras da organização estabelecem efectivamente as taxas de comissão são infundadas.

O acordo introduzirá concorrência no mercado de comissões imobiliárias, reduzindo as taxas que os consumidores são obrigados a pagar quando vendem uma casa e, eventualmente, reduzindo os preços das casas em geral, como resultado, dizem alguns analistas do setor.

Por mais de um século, a NAR tem sido uma força indomável no setor imobiliário. Mas o grupo estava sob pressão para resolver ações judiciais desde outubro, quando um júri no Missouri apoiou um grupo de vendedores de casas que argumentaram ter sido forçados a pagar taxas exorbitantes aos seus agentes imobiliários. Esse veredicto incluiu uma ordem de indenização de pelo menos US$ 1,8 bilhão. A lei antitruste dos EUA permite que os demandantes solicitem o triplo dos danos, o que significa que esse montante poderia ser potencialmente triplicado, para 5,4 mil milhões de dólares. Mais de uma dúzia de reclamações adicionais de vendedores de casas em todo o país também foram movidas contra o grupo.

Mas a NAR não foi a única entidade citada nas ações judiciais. Anywhere Real Estate, RE/MAX e Keller Williams criaram seus próprios acordos de liquidação, num total de US$ 208,5 milhões, antes da NAR assinar seu acordo. Vários demandantes adicionais também fizeram acordos, em vários negócios que não foram divulgados publicamente, dizem os advogados dos demandantes. Com o acordo de quinta-feira, o montante total de danos agora definido para ser concedido em ações judiciais nos Estados Unidos ultrapassou a marca de mil milhões de dólares.

Michael Ketchmark, o advogado do caso do Missouri que tem liderado as negociações de acordo, saudou o acordo, mas sinalizou que planeia continuar a prosseguir com ações judiciais contra a empresa-mãe da HomeServices, a Berkshire Hathaway Energy, um caminho que está traçado na linguagem de o assentamento.

“A regra de compensação obrigatória, há muito arraigada, finalmente morreu”, disse ele em mensagem de texto. “Um júri composto por moradores comuns do Missouri falou e a indústria ouviu sua voz. Este acordo permite-nos continuar a prosseguir o nosso caso a nível nacional contra a Berkshire Hathaway Energy e um punhado de grandes corretores corporativos.”

A HomeServices foi a última corretora citada como réu no caso do Missouri e ainda prometeu lutar contra as reivindicações, e em uma moção apresentada em 18 de março, os advogados dos demandantes pediram que ela pagasse US$ 4,7 bilhões – o triplo dos danos concedidos, menos os valores do acordo de NAR e as demais corretoras.

“A decisão de acordo foi motivada pelo desejo de eliminar a incerteza trazida pelo prolongado processo de apelação e litígio. Esta resolução permite-nos concentrar-nos no nosso objetivo principal: oferecer um valor incomparável no mercado imobiliário e servir compradores e vendedores de casas com os mais elevados padrões de serviço”, disse Chris Kelly, vice-presidente executivo da HomeServices, num comunicado enviado por e-mail. O acordo, acrescentou ele, “protegerá nossos quase 70.000 agentes, 51 marcas e mais de 300 franqueados e licenciados de ações judiciais relacionadas. Os termos financeiros do acordo representam um compromisso único da HomeServices, independente de qualquer participação da entidade controladora, de concluir efetivamente o nosso envolvimento no litígio antitruste.”

O acordo, que ainda está sujeito à aprovação judicial, não fecha a porta às disputas jurídicas de Buffett no setor imobiliário. A controladora da HomeServices, Berkshire Hathaway Energy, continua envolvida em um processo separado, e potencialmente mais abrangente, sobre comissões imobiliárias.

No mês passado, três vendedores de imóveis que entraram com uma ação antitruste nacional em outubro alteraram sua reclamação para adicionar a Berkshire Hathaway Energy, a unidade que controla a HomeServices of America, à sua série de réus que inclui Compass, eXp World Holdings, Douglas Elliman e Redfin. A Compass fechou acordo com quase US$ 58 milhões no mês passado, mas as outras corretoras ainda não tomaram nenhuma atitude.

E como parte do império multibilionário de Buffett, a Berkshire Hathaway Energy é de longe o maior alvo.

O processo alega que a Berkshire Hathaway Energy aproveitou a reputação de Buffett para atrair clientes e impulsionar os negócios, e afirma que os vendedores de casas que trabalham com representantes da Berkshire Hathaway foram fraudados em até US$ 4,2 bilhões em 2023.

As batalhas jurídicas da NAR também não foram resolvidas. Este mês, um painel de três juízes do Tribunal de Apelações dos EUA para o Distrito de Columbia decidiu que o Departamento de Justiça pode reabrir uma investigação antitruste no grupo poderoso, apresentando ao governo uma oportunidade de examinar minuciosamente as regras sobre remuneração de agentes que a NAR há muito impõe à indústria.

Com a enxurrada de acordos, “há um reconhecimento implícito de que estas não eram regras pró-consumidor”, disse Randy Airst, executivo-chefe da empresa de análise imobiliária Exceedant.

Como a HomeServices faz parte do império de Buffett, ela não enfrentou as mesmas restrições financeiras que as outras corretoras envolvidas nos processos, disse Airst, por isso não sofreu a mesma pressão para chegar a um acordo. O acordo, acrescentou, aponta para uma mudança no sentimento público em relação às comissões.

“Vivemos em um mundo diferente agora”, disse ele.



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