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Como planejar a compra de um imóvel nos EUA

Recentemente, os estrangeiros estão comprando imóveis residenciais nos Estados Unidos como investimento ou segunda casa. Em 2014, a soma investida na área aumentou em mais que 82 bilhões em 2014. O brasileiro não é uma exceção dessa dinâmica política ou econômica. Nos últimos  cinco anos, os brasileiros têm investido muito em imóveis residenciais. Em 2014 os brasileiros representaram 1.50%  dos compradores estrangeiros. A compra de imóveis por brasileiros excedeu $1.36 bilhões com a maioria das propriedades em Miami, Miami Beach, Fort Lauderdale, Kissimmee e Orlando.
Com a compra de imóveis nos Estados Unidos,  os brasileiros residentes no Brasil começam a acrescentar um patrimônio ao seu portifólio de investimentos que pode ter um resultado tributário negativo nos Estados Unidos por questões de impostos. Daí a importância de conhecer a legislação tributária americana para prevenir qualquer ação que possa ter consequências na declaração do imposto de renda, tanto no Brasil quanto nos Estados Unidos.
No caso dos Estados Unidos, a reputação do IRS (Tio Sam) para cobrar as taxas é conhecida mundialmente. Muitos sabem da história do famoso criminoso Al Capone durante a época de proibição na década de 1920 quando o governo americano só conseguiu condená-lo por crimes tributários.
O propósito deste artigo é planejar a compra dos imóveis residenciais nos Estados Unidos do ponto de vista tributário, um vez que o brasileiro não residente que comprou imóveis residenciais nos Estados Unidos precisa estar informado com relação ao formato de tributação sobre imóveis no país.

Um Resumo do Planejamento Tributário Típico para A Compra de Imóveis Residenciais
Gostaria de dar uma explicação das atuais opções que contribuintes estrangeiros  tem para a compra de imóveis residenciais no Estados Unidos e as vantagens e desvantagens de cada método de compra.
O comprador estrangeiro pode fazer a compra no nome pessoal. O risco tributário desse metodo é que imóveis com valor acima de $60,000 dólares o comprador estrangeiro paga o imposto sobre uma herança de imóveis começando com uma porcentagem de 27% do valor dos imóveis na hora da venda do imóvel. A porcentagem pode chegar a 40% que é o nível máximo de tributação. O benefício desse metodo é poder administrar pessoalmente. A desvantagem é o possível aumento sobre o imposto a ser declarado.
Outra opção é comprar o imóvel no nome de uma empresa LLC. O benefício de comprar o imóvel usando uma companhia como LLC é que o valor dos imóveis residenciais não está sujeito ao imposto sobre herança. O comprador tem o controle do imóvel por ser o acionista principal  da empresa LLC. Nesse cado, o dono do imóvel não tem que fazer a declaração da renda com o IRS como pessoa física e sim a empresa, como pessoa jurídica.
Depois do caso legal do peruano Genaro Delgado Parker, que morou na casa que pertencia jurdicamente à sua LLC e teve que declarar aluguel à sua própria empresa (descrevo abaixo com detalhes o caso Genaro Delgado Parker), é importante que o dono do imóvel, se for morar na propriedade que está registadra no nome da LLC, tenha um contrato de aluguel com sua LLC para evitar qualquer problema com o IRS.

O caso Genaro Delgado  Parker – O Peruano
Em 2012 houve na corte tributária, o caso de Genero Delgado Parker, um peruano que morava nos Estados Unidos se tornou um exemplo perfeito para ensinar tudo que pode dar errado. Genaro é um empresário que tinha uma mansão em Key Biscayne. Ele comprou a propriedade pela LLC para evitar a taxa sobre herança em propriedade dentro dos Estados Unidos. Neste caso a família Parker residia na casa mas sem um contrato de aluguel entre ele a LLC.
A corte tributária decidiu que a LLC tinha que ter a renda de aluguel da propreidade uma vez que o dono da empresa morava na casa. O valor a pagar foi baseado no valor de aluguel do mercado para uma casa do mesmo  tamanho e localização. A corte tributária determinou que a falta de um contrato de aluguel e o não pagamento de aluguel por parte de Parker à sua própria empresa representavam um dividendo que deveria ser pago por ele à corporação no valor de um aluguel cujo valor seria conforme o mercado onde o imóvel estava localizado e estipulado pela corte. Neste caso, pelo tamanho da casa, o aluguel era de $25,000 dólares mensais ou $300,000 dólares por ano. Além disso, a corte tributária declarou que a empresa não podia reduzir a renda pelos gastos de manter e operar essa casa porque Genaro já tinha declarado estes custos como gastos em seu imposto de renda pessoal.

Questões a serem analisadas
A regra do caso da corte tributária é que o uso de imóveis residenciais sem contrato de aluguel é o equivalente de um dividendo baseado no valor de mercado do aluguel. A maioria dos países da América do Sul tem tratados tributários com os Estados Unidos. A porcentagem de taxa de dividendo é fixa em 30%.
O segundo problema é o de imposto sobre herança. A maioria dos estrangeiros normalmente usa a corporação limitada (LLC). A questão é que se considera a LLC uma sociedade para assuntos tributários. O membro ou acionista do LLC é considerado como o dono pessoal da propriedade do LLC e dependendo da forma como a LLC foi aberta, resulta na possibilidade de se aplicar o imposto sobre a herança quando o acionista morrer. Por isso, a gerência da LLC deve ser feita de forma a evidenciar a separação entre o dono da empresa como pessoa física e o imóvel. Isso deve ser feito na hora que a LLC é registrada como empresa. Como resolver esse problema de forma satisfatória?

Como Fazer?
O contribuinte estrangeiro além de ter uma LLC tem que optar para que a empresa seja tratada como uma corporação porque se não for desta forma o impacto pode ser muito prejudicial e as consequências financeiras altíssimas por causa dos impostos. Além do mais, o contribuinte (se for morar na propriedade) deve fazer um contrato de aluguel entre as partes (mesmo que seja o dono da LLC). Se não fizer o contrato de aluguel o IRS pode declarar o valor do aluguel baseado no mercado como renda para o contribuinte e o custo do imposto a pagar sobre o lucro será maior. Muitas vezes, os agentes do cartório (title companies) não conhecem as leis tributárias em toda sua extensão, principalmente quando a compra é caractetizada como propriedade de veraneio ou investimento para estrangeiros. Em casos assim, vale a pena consultar um advogado tributário para saber qual o seu caso, em específico.#

>> Gerald Nowotny é advogado com especialização em direitos tributários. Informações sobre o tema pelo email cristina.gerry@brazilian-americanlaw.com

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