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Mercado de Imóveis na Flórida está cada dia mais forte

LAINE FURTADO | laine@linhaaberta.com

– As vendas em Miami-Dade, Broward e Palm Beach
– As propriedades em Orlando, Fort Myers e Naples – Foreclosures, Short Sale e Vendas Diretas
– Análise do Mercado depois da crise – As perspectivas para os próximos anos

Nos últimos anos, o mercado de imóveis na Flórida deu uma reviravolta em relação ao período da crise financeira, principalmente no Sul e na Central Florida, com destaques para as cidades de Miami, Sunny Isles, Boca Raton, Deerfield Beach, Pompano Beach, Orlando, Kissimmee e Fort Myers. Tudo isso por causa de investidores internacionais, entre eles os brasileiros, que estão comprando de tudo na região, desde propriedades para alugar, com preços que hoje variam de U$100,000 a U$ 200,000 dólares, até casas e apartamentos de luxo, que podem chegar até a mais de um milhão de dólares.

Uma pesquisa preparada pela Florida Realtors, realizada pela Divisão de Pesquisas da National Association of Realtors, e distribuída às associações de real estate regionais, apresenta um relatório detalhado do perfil dos compradores internacionais no estado da Flórida.  Com o título “Profile of International Home Buyers in Florida 2012, a survey apresenta um  perfil dos compradores de propriedades  internacionais no estado  durante o ano de 2012 e, mostra que os brasileiros represetaram 9% do mercado de compra de imóveis em 2012.

Conforme o relatório, Miami continua sendo a primeira opção dos brasileiros na hora de adquirir  um imóvel, com 49.2% das compras, seguido por Fort Lauderdale, com 18.6%,  e Orlando-Kissimmee, com 13.6%.  Destas compras, 78% tem sido em cash, 19% com financiamento por bancos nos Estados Unidos e somente 3% com financiamento por bancos do Brasil. A maioria dos brasileiros estão comprando propriedades de veraneo (41.94%) e para investimento com retorno em aluguéis (14.52%), sendo o restante por motivos variados  (43.54%).

Segundo a pesquisa, a grande maioria dos brasileiros preferem áreas urbanas e grandes cidades (59%), seguidos por outras opções como subúrbios (22%), resorts (14%) e áreas rurais ou pequenas cidades (5%). A preferência é por apartamentos (61%), seguidos de perto por opções em casas (21%), townhouses (8%), imóveis comerciais (5%) e outros tipos de propriedades (5%). Em relação aos valores dos imóveis, os custos são bastante equilibrados, variando desde propriedades até  U$100,000 (21%), até imóveis acima de um milhão de dólares (16.1%). Veja gráfico com os valores.

Depois da bolha do real estate, como está o mercado de imóveis na Flórida? Nesta reportagem da Linha Aberta, entrevistamos corretores de imóveis de 4 regiões diferentes, abragendo os condados de Miami-Dade, Broward e Palm Beach,  e as áreas de Orlando e Fort Myers para traçar um panôrama completo de como está o mercado de imóveis nas principais áreas de afluência de brasileiros na Flórida.

O mercado de Miami-Dade
Segundo Cristiano Piquet, da Piquet Realty, de Miami, trabalhando na área de Miami-Dade, o mercado está de volta ao normal, e novamente aquecido. Os preços que cairam desde 2008, agora voltaram a valorizar, com a demanda maior do que a oferta. Os brasileiros estão comprando muito na Flórida, especialmente imóveis na praia, em cidades como Sunny Isles, Miami Beach, Ball Harbor  ou na Brickell.

Cristiano Piquet explica que os números oficiais mostram que em março de 2013 os imóveis já haviam valorizados 19.3%  e estima-se que até o final do ano, haverá uma valorização de outros 40%, e tudo indica que em 2 anos os imóveis que cairam pela metade do preço com a crise de 2008, vão voltar aos preços normais, ou seja, vão dobrar de preço. “O momento para se investir é agora. Tenho percebido que vários investidores estão vendendo o seu imóvel ou sua casa de férias no Brasil (pois os preços no Brasil nunca estiveram tao altos ) e estão comprando em Miami, onde os preços ainda estão na baixa, e agora voltando a valorizar”.

Imóveis nos condados de Broward e Palm Beach
Segundo Joe Souza, broker e agente de real estate da Casa Bella Realty, de Deerfield Beach, atuando nas áreas de Broward e Palm Beach, o mercado hoje está em ascenção, com a demanda sendo maior do que a oferta nas cidades dos dois condados. “Trabalhamos com muitos investidores que compram propriedades para reformar ou alugar e hoje na hora da compra, muitas vezes o comprador precisa pagar acima do valor listado porque as propriedades estão sempre com múltiplas ofertas (multiple offers). Ele disse que os bancos listam seus imóveis abaixo do valor de mercado exatamente para que haja uma situação de muitas ofertas, o que desta forma gera a valorização do imóvel. 

Joe Souza explica que os investidores esperam ganhar dinheiro tanto na compra do imóvel,quanto na valorização da propriedade e com os lucros advindos do aluguel. Por isso, na hora de comprar, eles optam por imóveis de melhor custo benefício, que são fáceis de alugar e com baixo custo de manutenção, com preços que variam, hoje, de U$100,000.00 a $200,000.00. Há dois anos atrás, esses valores eram de $50,000 a $100,000. “Como os valores dos aluguéis também subiram, os investidores continuam comprando quando tem em torno de 10% de retorno líquido ao ano”.  É bom lembrar que o dono do imóvel é quem paga o IPTU e o condomínio; então, é importante fazer uma boa pesquisa em relação aos custos e o valor do aluguel para ver a renda real. Com o aumento dos preços dos imóveis, hoje em dia, um retorno de 7%  a 10% por ano é um bom investimento”.

O broker/agent salienta que hoje o mercado de real estate está escasso. Muitos compradores e pouco inventório, com propriedades REO, os foreclosures e tomados pelos bancos, representando uma grande fatia do mercado, mas com os bancos soltando o inventório de pouco a pouco, por questões de estratégia financeira e sistemas burocráticos. Ele acredita que há estoque para bons negócios por mais dois anos. Depois disso, o mercado começará a se renovar, com o retorno dos preços aos patamares “normais”. A ótima notícia para quem já comprou é que as projeções mais pessimistas de valorização para os próximos dois anos é de 20% a 35%.

Joe Souza disse que com isso, está cada vez mais difícil para compradores que precisam de financiamento, conseguirem comprar sua casa. “Existem casos onde propriedades do governo são colocadas no mercado dando preferência para moradores que vão ocupar o imóvel, mas nem sempre funciona de forma satisfatória. O grande segredo para quem pretende comprar sua casa própria hoje é estar pre-qualificado para a compra, em caso de financiamento, antes de sair em busca de um imóvel. E saber que nem sempre vai haver negociação do preço, principalmente ser for um REO (foreclosure). Infelizmente, muitas vezes, o comprador vai ter que oferecer mais do que o preço listado”.

Nas áreas de Broward e Palm Beach, principalmente nas cidades de Fort Lauderdale, Pompano Beach, Deerfield Beach, Coral Springs e Boca Raton, apesar da grande afluência de investidores que compram para alugar, existe uma demanda grande de pessoas que estão aproveitando os preços e juros baixos para comprar a casa própria. “Temos muita gente buscando propriedades em áreas de boas escolas, com preços que variam de U$200,000.00 a U$500,000.00. “Hoje, para comprar, tudo depende da oferta e da procura. Quanto mais imóveis à venda, mais barato o custo de adquirir a propriedade. Hoje, nos condados de Broward e Palm Beach, temos 8,902 casas à venda, comparados com mais de 30 mil propriedades em 2008. O mesmo vale para apartamentos e townhouses, com 10,537 propriedades disponíveis contra mais de 35 mil em 2008, Segundo dados da Greater Fort Laudedale Realtors Association”, informou.

Propriedades na área de  Orlando
Para John Silva, broker e agente de real estate da John Silva Realty & Associates, de Orlando, atuando no condado de Osceola, o mercado imobiliário na cidade hoje passa por um momento de urgência. “É muito comum hoje você mandar uma oferta em um imóvel e receber a notificação de que existes múltiplas ofertas na mesma propriedade, isso tem causado frustração em alguns dos compradores e devido a baixa oferta e alta demanda tem puxado os preços dos imóveis para cima”, afirmou.

Tudo isso está relacionado com o mercado de real estate hoje. O broker e agente de real estate explica que as pessoas que são “first time home buyers” , investidores e famílias buscando um second home ou vacation home perceberam que a crise passou, que os juros estão historicamente baixos (3.64%) e que o medo de uma nova crise ficou para trás. “Os compradores quando ligam para seus corretores encontraram um mercado nervoso, com pouquíssimos imóveis disponíveis e muito disputados. Para se ter uma ideia, em Orlando hoje temos 2.259 ativos a venda, esse numero é três vezes menor do que no mesmo mês em 2011”, explicou.

John Silva mostra que, em 2012 os brasileiros representaram 9% de todos os imóveis vendidos na Flórida, sendo que em 2011 esse número era de 8%. A área de Orlando-Kissimmee teve um percentual de 13.6% na escolha do local onde os brasileiros querem investir em imóveis. Ele disse que em Orlando e região os preços de revenda em casa subiram mais nos últimos 12 meses do que eles normalmente subiriam em um período de cinco anos de valorização constante. “O preço das casas de revenda atingiu em maio uma média de U$148.000 dólares – um aumento de 23%  em relação há um ano e de 3,1% a partir de apenas um mês antes, de acordo com um relatório pelo Orlando Realtors Association Regional. Talvez o mais notável, os preços aumentaram 37% desde o início do ano passado. Hoje a demanda esta maior que a oferta.

John Silva vê o real estate como um mercado sólido, e uma valorização contínua dos imóveis, algo entre 7% a 10% ao ano, devido a regulamentações mais restritas dos bancos. Os compradores de hoje são bem qualificados para a compra de um imóvel e com isso tem uma menor chance de inadimplência, a crise imobiliária começou exatamente por isso no passado, com hipotecas que jamais deveriam existir e pessoas endividadas comprando mais imóvel do que podiam pagar.

Ele explica que o financiamento tipo ARM (adujstable rate mortage) pregou uma peça em muito gente e desencadeou um efeito dominó em toda a economia, hoje com 78%  dos brasileiros pagando a vista por seus imovéis ou financiando com uma entrada miníma de 30%. “Vejo os próximos dois anos com bons olhos, creio em anos de crescimento e valorização”. E um dado, interessante. Segundo o Florida DMV (Florida Department of Motor Vehicles) cerca de 1000 pessoas se mudam para a Flórida todos os dias, “isso demostra a força e o desenvolvimento da Flórida e o ela representa para o País”.

O mercado de Fort Myers e região
Para Maria Stopa, realtor da Century 21 Birchwood International, de Fort Myers, atuando na área de Fort Myers, Naples, Cape Coral e região, hoje existe uma defasagem nos valores de imóveis, muitos ainda sendo vendidos abaixo do preço avaliado (Appraisal), e abaixo do valor de venda caso a obra fosse executada agora. Segundo ela, ainda é mais barato comprar um imóvel usado, semi-novo do que um novo. “Considerando o cenário nacional, Cape Coral, separada de Fort Myers por pontes somente, foi a cidade mais atingida pela crise imobiliária dos últimos anos.  As estatísticas indicam que também está sendo a número um em recuperação. As construtoras de grande porte têem construído mais, graças ao incentivo do governo local no quesito impact fee”, explicou.
A corretora disse que, infelizmente os brasileiros que moram no Brasil são alvos da mídia que divulga somente grandes centros como Miami e Disney (Orlando) como opções de compra. “O número de vendas para brasileiros nestas duas áreas individualmente e o número de vendas em Fort Myers, não podem ser comparados. Fort Myers, o Sudoeste da Flórida, ainda é um lugar desconhecido para o Brasil.

Maria Stopa disse que existe a questão da diferença das regiões, one essas 3 cidades oferecem estilos de vida completamente diferentes um do outro.
“Falta divulgação, marketing e publicações a respeito desta área… das ilhas maravilhosas, públicas e privadas, das praias lindas”, afirmou.
Maria Stoppa explica que “os brasileiros que compram na região de Fort Myers, compram geralmente porque conhecem alguém que mora na cidade e vem visitar, e depois que conhecem, não querem comprar em outro lugar. Os preços são grandes atrativos também, consideravelmente bem mais baixos. Pode-se comprar um imóvel maior, melhor e mais novo por muito menos que em outros lugares da Flórida. Quase uma pechincha quando comparados”, salientou.

Segundo a corretora, as expectativas são de que a fundação da nossa Câmara de Comércio Brasileira vá proporcionar divulgação desta área, colocar o Sudoeste da Flórida / Golfo do México no mapa. “Um momento muito esperado é o de que o nosso Aeroporto Internacional (RSW) tenha vôos diretos para o Brasil. Expansões e vôos adicionais têem sido cogitados, mas nada oficial ainda”.

Maria disse que o governo federal tem programa opcional para quem está “debaixo d’água”(under water) mas ainda não parece ser para todos. O número de foreclosures diminuiu consideravelmente, em Lee County, o número de casos de Lis Pendens, primeiro passo de ação judicial em direção ao Leilão (Foreclosure), em 2008, chegou a um pouco mais de 2.600 casos por mês, hoje, está um pouco menos de 500 casos por mês.

Ela explica que os preços imobiliários têem subindo devido a vários fatores, dentre os quais está incluído o momento chamado de ‘Short-Sale Boomers’, que  simboliza os ex-proprietários de imóveis hipotecados que perderam suas casas há mais ou menos 3 anos atrás, por Short-Sale ou Leilão (Foreclosure), e hoje já têm crédito para comprarem novamente via financiamento bancário, a Hipoteca (Mortgage). “Outro fator agregado a este tem sido, nas últimas semanas, o aumento da taxa de juros que chegou a ser recorde, 3% nos anos anteriores, numa tentativa do governo de incentivar as vendas e desovar o estoque de casas sem moradores e ‘sem donos’. Os melhores imóveis, que são colocados no mercado à venda, estão sendo adquiridos imediatamente e por preços acima do valor pedido”, explicou.

Hoje, a demanda na região já é maior que a oferta. Investidores estão comprando lotes, a valorização está sendo maior e com tendência a continuar. Cape Coral é a segunda maior cidade da Flórida, perdendo somente para Jacksonville, que conta a área do County e da cidade como a mesma. Menos da metade da área total de Cape Coral está construída, existem 5 mil lotes vagos à venda. Cape Coral é a cidade com a maior extensão de canais navegáveis no mundo, mais de 400 Miles. 

Com a divulgada mudança da sede internacional da Hertz (Dollar Thrifty e suas outras aquisições) de New Jersey para Estero, gerando mais de 700 empregos com salários acima de $100,000 cada, a região de Fort Myers vai ter uma nova realidade imobiliária em breve, futuramente atraindo outras corporações e residentes. Mais moradores, mais dinheiro circulando na economia local, mais imóveis necessários, novos ou usados. “Esta mudança da Hertz para o Sudoeste da Flórida atrai os olhos internacionais, causando um questionamento a todos, por que a Região de Fort Myers, Flórida, foi escolhida. Dentre outras, a resposta é simples: nossa qualidade de vida, custo de vida baixo, praias e aeroporto internacional”.

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